უძრავი ქონების შეფასება ბინადრობის ნებართვისთვის

რატომ არის საჭირო დამოუკიდებელი, სერტიფიცირებული შემფასებელი

ბინადრობის ნებართვის განაცხადში მნიშვნელოვანია არა ის თანხა, რომელიც ნასყიდობის ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი, არამედ ქონების რეალური საბაზრო ღირებულება — და ის დადასტურებული უნდა იყოს დოკუმენტით, რომელსაც ხელს აწერს სერტიფიცირებული, დამოუკიდებელი შემფასებელი. ეს ერთადერთი ფორმატია, რომელიც უწყებისთვის შემოწმებადია: ანგარიშში ჩანს შემფასებლის სერტიფიკატის ნომერი, გამოყენებული სტანდარტი, შერჩეული შესადარებელი ობიექტები და მთელი გაანგარიშების ლოგიკა.

შესაბამისად, ქვემოთ ჩამოთვლილი, ხშირად გამოყენებული ციფრები ოფიციალურ დოკუმენტად არ ჩაითვლება:

• უძრავი ქონების პორტალის უფასო კალკულატორი. ეს არის ავტომატური, სტატისტიკური შეფასება განცხადებების ფასების საფუძველზე — ობიექტი არავის დაუთვალიერებია, ანგარიშს ავტორი და ხელმოწერა არ ჰყავს, პასუხისმგებლობა კი არავის ეკისრება.
• სააგენტოს ან დეველოპერის შიდა ციფრი. მხარეს, რომელიც ქონებას ყიდის ან გარიგებაში შუამავალია, პირდაპირი კომერციული ინტერესი აქვს — ეს ინტერესთა კონფლიქტია და დამოუკიდებლობის მოთხოვნას არ აკმაყოფილებს.
• ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი. ის ორ კონკრეტულ მხარეს შორის მიღწეულ შეთანხმებას ასახავს და შეიძლება ბაზრის დონეს არ ემთხვეოდეს — არც ზემოთ და არც ქვემოთ.
• საკადასტრო ან საგადასახადო ღირებულება. ის სხვა მიზნისთვის და სხვა მეთოდით გამოითვლება და საბაზრო ღირებულების ტოლი არ არის.

პრაქტიკული განსხვავება მარტივია: ერთ შემთხვევაში ხელთ გაქვთ ეკრანზე ნანახი ციფრი, მეორეში — ხელმოწერილი ანგარიში, რომლის ავტორის კვალიფიკაციაც ცალკე, დამოუკიდებლად გადამოწმებადია.

სერტიფიკატები, რომლებზეც ეს სერვისი დგას

ბინადრობის ნებართვის საქმეში შემფასებლის სერტიფიკატი დეკორაცია არ არის — სწორედ ის განსაზღვრავს, ჩაითვლება თუ არა ანგარიში დასაშვებ დოკუმენტად. ამიტომ ნომრები აქვე, ღიად წერია, რომ განმცხადებელმა ან მისმა იურისტმა შეკვეთამდე შეძლოს მათი გადამოწმება:

• A-1575 — უძრავი ქონების შეფასების სერტიფიკატი.
• REV-UA/USOA/2025/2 — Recognised European Valuer (REV), TEGoVA — ევროპული პროფესიული აღიარება.
• P-1141 — მოძრავი ქონების შეფასების სერტიფიკატი.
• IVS — შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები, რომელთა მიხედვითაც მზადდება ანგარიში.

REV (Recognised European Valuer) TEGoVA-ს — ევროპის შემფასებელთა ასოციაციების გაერთიანების — მიერ მინიჭებული სტატუსია და ადასტურებს, რომ შემფასებლის კვალიფიკაცია ევროპაში აღიარებულია. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მაშინ, როცა იმავე ანგარიშს უცხოურ ბანკში ან უცხოელ იურისტთან წარადგენთ.

სერვისი ხელმისაწვდომია საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე, მათ შორის ბათუმსა და აჭარაში.

რა ქონება ფასდება

• ბინები — ახალაშენებული და მეორადი ბაზრის ბინები, მათ შორის კარკასული მდგომარეობით.
• საცხოვრებელი სახლები — კერძო სახლები და აგარაკები მიწის ნაკვეთთან ერთად.
• მიწის ნაკვეთები — სასოფლო-სამეურნეო და არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების.
• კომერციული ფართები — ოფისი, სავაჭრო ობიექტი, სასაწყობე და საწარმოო ფართი.

თუ ერთ განაცხადში რამდენიმე ობიექტია მოქცეული, თითოეული ცალკე ფასდება და ანგარიშშიც ცალკე გამოიყოფა.

საჭირო დოკუმენტები

• ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ან საკუთრების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტი.
• ობიექტის გეგმა — არსებობის შემთხვევაში.
• ფოტომასალა და ზუსტი მისამართი დათვალიერებისთვის.
• საკონტაქტო პირი, რომელიც ობიექტზე დაშვებას უზრუნველყოფს.

თუ ქონება ჯერ თქვენს სახელზე რეგისტრირებული არ არის, საწყის ეტაპზე საკმარისია ნასყიდობის ხელშეკრულება ან სხვა დოკუმენტი, რომელიც ობიექტს ცალსახად იდენტიფიცირებს.

პროცესი და ვადები

• 1. დათვალიერება. ობიექტზე გასვლა, ფაქტობრივი მდგომარეობის, ფართისა და გარემოს ფიქსაცია, ფოტოფიქსაცია.
• 2. ანალიზი. იმავე ზონაში განხორციელებული შესადარებელი გარიგებების შერჩევა და კორექტირებები ფართზე, მდგომარეობაზე, სართულსა და ლოკაციაზე.
• 3. ანგარიში. IVS-ის შესაბამისი დასკვნა — გაანგარიშებით, ფოტომასალით, შემფასებლის სერტიფიკატის ნომრითა და ხელმოწერით.

სტანდარტული საცხოვრებელი ქონებისთვის ანგარიში მზადდება 3–7 სამუშაო დღეში. რთული ან არასტანდარტული ობიექტი მეტ დროს საჭიროებს — ასეთ შემთხვევაში ვადა შეკვეთისთანავე თანხმდება.

ანგარიში ქართულ, ინგლისურ და რუსულ ენაზე

ბინადრობის ნებართვის განმცხადებელთა უმეტესობა უცხო ქვეყნის მოქალაქეა და ხშირად საქართველოში ფიზიკურად არ იმყოფება. ამიტომ როგორც კომუნიკაცია, ისე თავად ანგარიში ხელმისაწვდომია ქართულად, ინგლისურად და რუსულად. ეს საშუალებას გაძლევთ, ერთი და იგივე დოკუმენტი გამოიყენოთ როგორც უწყებაში, ისე თქვენს იურისტთან, ბანკთან ან საზღვარგარეთ — დამატებითი თარგმანის გარეშე.

ინვესტიციის ზღვარი — გადაამოწმეთ ოფიციალურ წყაროში

ინვესტიციის მინიმალური ოდენობა, რომელიც ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნის საფუძველი შეიძლება გახდეს, კანონმდებლობით განისაზღვრება და შეცვლილია. სწორედ ამიტომ ამ გვერდზე კონკრეტული თანხა არ არის მითითებული: აქტუალური მოთხოვნა, განაცხადის ტიპის მიხედვით, პირველად წყაროში უნდა გადამოწმდეს.

valuator.ge უზრუნველყოფს ქონების საბაზრო ღირებულების დამოუკიდებელ შეფასებას — და არა ბინადრობის ნებართვის გაცემას ან იურიდიულ წარმომადგენლობას. პროცედურულ საკითხებზე მიმართეთ იუსტიციის სახლს ან მიგრაციის საკითხებში სპეციალიზებულ იურისტს. ღირებულების ფორმირების ლოგიკა აღწერილია ფასების გვერდზე, სერვისის სრული აღწერა კი — უძრავი ქონების შეფასების გვერდზე.